Amarengo

Articles and news

nu la asta mă așteptam: gestionarea condițiilor latente pentru contractori

ce sunt condițiile latente?

condițiile latente dintr-un proiect de construcție se referă la acele condiții care nu pot fi identificate înainte de încheierea unui contract. De obicei, aceasta înseamnă condițiile care nu pot fi identificate prin revizuirea documentației relevante a proiectului, în alte teste sau investigații sau în timpul unei inspecții de rutină înainte de efectuarea lucrărilor.

condițiile latente includ condiții precum contaminarea, structurile subterane sau roca, densitatea solului, stabilitatea amplasamentului și, în cazul renovărilor sau amenajărilor, părți prost construite ale clădirii existente.

dacă o anumită condiție a amplasamentului va constitui sau nu o condiție latentă care afectează lucrările va depinde de definiția din contractul dvs.

contractele de formular standard definesc de obicei condițiile latente. Acestea sunt, de obicei, definite în linii mari ca Condiții pentru amplasament sau împrejurimile sale, care sunt semnificativ diferite de cele care ar fi trebuit anticipate de contractant, având în vedere documentația și investigațiile necesare.

cine este responsabil pentru condițiile latente?

în dreptul comun, un contractant își asumă de obicei toate riscurile pentru condiții latente. Cu toate acestea, majoritatea contractelor de construcții abordează responsabilitatea condițiilor necunoscute și latente.

partea care suportă riscul condițiilor latente este o altă întrebare care va fi în cele din urmă determinată prin referire la contractul dvs. Este din ce în ce mai frecvent ca contractanții să își asume majoritatea riscului, deoarece investigațiile cuprinzătoare ale amplasamentului, cum ar fi anchetele geotehnice, devin o practică obișnuită în timpul procesului de licitație.

ce să includ în contractul meu pentru a acoperi condițiile latente

fie că sunteți de licitație pentru un proiect cu un site deosebit de dificil, așteaptă unele orori ascunse sub suprafață sau în altă parte în site-ul și înconjoară, sau pur și simplu doriți să vă asigurați că nu sunt pe cârlig pentru a plăti pentru orice lucrări suplimentare făcute necesare de condiții inevitabile și imprevizibile, este esențial ca clauza condiții latente în contractul acoperă câteva elemente cheie:

  1. tipurile de condiții latente acoperite de Contract;
  2. gradul de diligență așteptat de la dvs. în calitate de contractant; și
  3. procesul de a face o cerere pentru o variație datorată unei condiții latente.

tipuri de condiții considerate „latente”

asigurați-vă detaliile contractului dvs. ce va fi și nu va fi considerat o condiție latentă. Contractele de formular standard disponibile în Australia diferă foarte mult în această privință, de exemplu:

  • As4000-1997 permite contractorilor să solicite o gamă largă de condiții; și
  • contractul Hia NSW Residential Cost Plus Building permite doar condiții de suprafață sau sub-suprafață sau dacă se găsește rocă la fața locului.

definiția condițiilor latente variază semnificativ de la contract la contract.

Due diligence care trebuie întreprinsă

poziția obișnuită este că o condiție a amplasamentului va fi considerată latentă numai dacă contractantul nu ar fi putut anticipa în mod rezonabil existența acesteia.

variabila principală din această ecuație este lungimea la care Contractantul era de așteptat să meargă (conform contractului) pentru a inspecta site-ul pentru astfel de condiții.

doi factori vor oferi îndrumări cu privire la nivelul de inspecție așteptat de la un contractant; dispoziții contractuale și instrucțiuni sau negocieri specifice cu privire la anumite tipuri de investigații care trebuie efectuate. Prevederile contractuale vor detalia probabil nivelul de îngrijire și efort necesar (adică. „rezonabil” sau ” descoperibil de un contractant competent), în timp ce documentele de licitație și instrucțiunile scrise ar trebui să detalieze căutările și testele specifice care urmează să fie întreprinse.

ca întotdeauna, asigurați-vă că primiți orice instrucțiuni privind testarea și investigarea site-ului în scris semnate de ambele părți.

revendicarea unei variații pentru o condiție latentă

odată ce o condiție neprevăzută a site-ului este descoperită, urmează de obicei lucrări suplimentare. Este crucial ca contractul dvs. să detalieze drepturile constructorului în această situație.

contractele tip formular acoperă de obicei această problemă și permit contractantului să solicite atât o modificare a lucrărilor, cât și o prelungire a timpului, dar numai în cazul în care au urmat un anumit proces care trebuie înțeles și urmărit îndeaproape pentru a evita litigiile.

rețineți că nerespectarea în timp util a cererii poate duce la interzicerea unei părți din întreaga cerere.

Calendarul investigațiilor dumneavoastră

condițiile amplasamentului, în special cele legate de densitatea sau stabilitatea solului, pot varia constant. Prin urmare, momentul în care se consideră că evaluarea site-ului dvs. a fost efectuată poate fi esențial pentru solicitarea dvs. de modificare a lucrărilor.

acest moment va fi de obicei unul dintre următoarele:

  • data depunerii ofertei;
  • Data contractului; sau
  • o dată ulterioară contractului, care este detaliată în mod specific ca dată de evaluare.

asigurarea efectuării investigațiilor cât mai aproape posibil de data relevantă vă va ajuta să evitați o parte din riscul de a nu observa o anumită condiție a site-ului.

cum și când ar trebui să fac o reclamație cu privire la o condiție latentă?

răspunsul scurt este: în scris și imediat ce observați o condiție care poate afecta lucrările. Cu toate acestea, în funcție de contractul dvs., vi se poate solicita să furnizați anumite detalii în notificarea dvs. sau să luați măsuri suplimentare cu privire la condiție.

când notificați un proprietar despre o condiție latentă, asigurați-vă că solicitați instrucțiuni scrise cu privire la modul în care trebuie tratată condiția.

ce se întâmplă dacă starea site-ului este atât de dificilă sau periculoasă încât lucrările nu pot continua?

în cazul în care condiția site-ului pe care o descoperiți face imposibilă executarea lucrărilor, este esențial să vă înțelegeți drepturile. Unele contracte de formular standard dau dreptul contractantului să plece de la locul de muncă și să primească plata costurilor suportate până în acel moment. Cu toate acestea, este esențial să respectați obligațiile de notificare pentru a vă consolida dreptul la aceste costuri.

dacă aveți nevoie de sfaturi privind condițiile latente sau pregătirea contractului, vă rugăm să nu ezitați să contactați Morrissey Law + Advisory.

acest articol a fost pregătit de Michael Morrissey și Pat Ireland.

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată.