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não era isso que eu esperava: Gerenciar condições latentes para empreiteiros

quais são as condições latentes?

Condições latentes em um projeto de construção referem-se às condições que não podem ser identificadas antes da celebração de um contrato. Normalmente, isso significa as condições que não podem ser identificadas pela revisão da documentação do projeto relevante, em outros testes ou investigações, ou durante uma inspeção de rotina antes de realizar trabalhos.

Condições latentes fora incluem condições como contaminação, estruturas subterrâneas ou rocha, densidade do solo, estabilidade do local, e no caso de reformas ou saídas de ajuste, partes mal construídas do edifício existente.

se uma determinada condição do site constituirá ou não uma condição latente que afetará as obras dependerá da definição em seu contrato.

contratos de formulário padrão geralmente definem condições latentes. Estes são geralmente amplamente definidos como condições para o local ou seus arredores que são materialmente diferentes daqueles que deveriam ter sido antecipados pelo CONTRATANTE, tendo em mente a documentação e as investigações necessárias.

quem é responsável pelas condições latentes?

na common law, um empreiteiro geralmente assumiria todo o risco de condições latentes. No entanto, a maioria dos contratos de construção aborda a responsabilidade de condições desconhecidas e latentes.

a parte que assume o risco de condições latentes é outra questão que acabará por ser determinada por referência ao seu contrato. Está se tornando cada vez mais comum que os empreiteiros assumam a maior parte do risco, pois investigações abrangentes no local, como pesquisas geotécnicas, estão se tornando práticas comuns durante o processo de licitação.

o Que incluir no meu contrato para cobrir latente condições

Se você é um concurso para um projeto com um particularmente difícil site, esperando alguma horrores escondidos sob a superfície ou em outra parte do site e do que o rodeia, ou apenas deseja garantir que você não esteja no gancho para pagar quaisquer trabalhos a mais necessários devido inevitáveis e imprevisíveis condições, é fundamental que o latente condições de cláusula no seu contrato cobre alguns elementos-chave:

  1. Os tipos de latente condições cobertos pelo Contrato;
  2. o grau de due diligence esperado de você como contratante; e
  3. o processo de fazer uma reclamação por uma variação devido a uma condição latente.

tipos de condições consideradas “latentes”

certifique-se de que seu contrato detalha o que será e não será considerado uma condição latente. Os contratos de formulário padrão disponíveis na Austrália diferem muito a esse respeito, por exemplo:

  • O AS4000-1997 permite que os empreiteiros reivindiquem uma ampla gama de condições; e
  • O custo residencial HIA NSW mais Contrato de construção só permite condições de superfície ou sub-superfície ou se a rocha for encontrada no local.

a definição para condições latentes varia significativamente de contrato para contrato.

Due diligence a ser realizada

a posição usual é que uma condição do local só será considerada latente se o CONTRATANTE não pudesse razoavelmente ter antecipado sua existência.

a principal variável nesta equação são os comprimentos para os quais o CONTRATANTE deveria ir (sob o contrato) para inspecionar o local para tais condições.

dois fatores fornecerão orientações sobre o nível de inspeção esperado de um contratante; disposições contratuais e instruções ou negociações específicas sobre certos tipos de Investigações a serem realizadas. As disposições contratuais provavelmente detalharão o nível de cuidado e esforço necessário (ou seja, “razoável” ou ” detectável por um contratante competente), enquanto seus documentos de licitação e instruções escritas devem detalhar as pesquisas e testes específicos que devem ser realizados.

como sempre, certifique-se de obter quaisquer instruções sobre testes e investigação do site por escrito assinadas por ambas as partes.

reivindicando uma variação para uma condição latente

uma vez que uma condição imprevista do local é descoberta, o trabalho extra geralmente segue. É crucial que o seu contrato detalha os direitos do construtor nesta situação.

os contratos de Formulário Padrão normalmente cobrem essa questão e permitem que o CONTRATANTE reivindique uma variação das obras e uma extensão do tempo, mas apenas onde eles seguiram um processo específico que deve ser entendido e seguido de perto para evitar disputas.

esteja ciente de que não reivindicar em tempo hábil pode levar a que parte de toda a reivindicação seja barrada.

cronometragem suas investigações

as condições do local, particularmente aquelas relacionadas à densidade ou estabilidade do solo, podem variar constantemente. Portanto, o ponto específico no tempo em que sua avaliação do site é considerada como tendo sido realizada pode ser central para sua reivindicação de uma variação das obras.

Neste momento, geralmente será um dos seguintes:

  • A data de apresentação de propostas;
  • data do contrato; ou
  • data posterior ao contrato, que está especificamente detalhado como a data da avaliação.

garantir que você realize suas investigações o mais próximo possível da data relevante o ajudará a evitar parte do risco de não perceber uma condição específica do site.

como e quando devo fazer uma reclamação sobre uma condição latente?

a resposta curta é: por escrito e assim que você notar uma condição que pode afetar as obras. No entanto, dependendo do seu contrato, você pode ser obrigado a fornecer certos detalhes em sua notificação ou tomar outras medidas em relação à condição.

quando você notificar um proprietário de uma condição latente, certifique-se de solicitar instruções por escrito sobre como a condição deve ser tratada.

e se a condição do site for tão difícil ou perigosa que as obras não possam continuar?

caso a condição do site que você descobrir impossibilite a execução das obras, é fundamental que você entenda seus direitos. Alguns contratos de formulário padrão dão ao CONTRATANTE o direito de se afastar do trabalho e receber o pagamento dos custos incorridos até esse ponto. No entanto, é crucial que você cumpra suas obrigações de notificação para solidificar seu direito a esses custos.

se você precisar de conselhos sobre condições latentes ou preparação de contratos, não hesite em entrar em contato com Morrissey Law + Advisory.

este artigo foi preparado por Michael Morrissey e Pat Ireland.

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