Amarengo

Articles and news

dat was niet wat ik verwachtte: latente voorwaarden beheren voor aannemers

wat zijn latente voorwaarden?

latente omstandigheden in een bouwproject zijn die voorwaarden die niet kunnen worden geïdentificeerd voordat een contract wordt gesloten. Gewoonlijk betekent dit de omstandigheden die niet kunnen worden vastgesteld door herziening van de relevante projectdocumentatie, bij andere tests of onderzoeken, of tijdens een routine-inspectie voorafgaand aan de uitvoering van de werkzaamheden.

onder latente omstandigheden vallen onder meer omstandigheden als verontreiniging, ondergrondse structuren of gesteente, bodemdichtheid, stabiliteit van het terrein en, in het geval van renovaties of inrichting, slecht gebouwde delen van het bestaande gebouw.

of een bepaalde toestand van de locatie een latente toestand vormt die van invloed is op de werken, hangt af van de definitie in uw contract.

standaardformulieren definiëren meestal latente voorwaarden. Deze zijn meestal ruim gedefinieerd als voorwaarden voor de locatie of de omgeving die materieel verschillen van die welke door de contractant hadden moeten worden voorzien, rekening houdend met de documentatie en de nodige onderzoeken.

wie is verantwoordelijk voor latente aandoeningen?

volgens common law zou een contractant gewoonlijk alle risico ‘ s voor latente omstandigheden op zich nemen. De meeste bouwcontracten hebben echter betrekking op de verantwoordelijkheid van onbekende en latente omstandigheden.

de partij die het risico van latente voorwaarden draagt, is een andere kwestie die uiteindelijk zal worden bepaald aan de hand van uw contract. Het wordt steeds vaker voor contractanten om het grootste deel van het risico op zich te nemen, aangezien uitgebreide site-onderzoeken, zoals geotechnische onderzoeken, in de loop van het aanbestedingsproces gebruikelijk worden.

Wat om in mijn contract te dekken latente voorwaarden

Of u inschrijven voor een project met een bijzonder moeilijk site, verwacht een verborgen verschrikkingen onder het oppervlak of elders in de site en de omgeving, of gewoon wilt om ervoor te zorgen u niet op de haak te betalen voor het extra werk noodzakelijk gemaakt door het onvermijdelijke en onvoorziene omstandigheden, is het essentieel dat de latente voorwaarden artikel in uw contract heeft betrekking op een paar belangrijke elementen:

  1. De soorten van latente voorwaarden gedekt door het Contract;
  2. de mate van due diligence die van u als contractant wordt verwacht; en
  3. het proces van het indienen van een aanvraag voor een variatie als gevolg van een latente aandoening.

soorten als “latent”beschouwde voorwaarden

Verzeker uw contractgegevens wat wel en niet als een latente voorwaarde zal worden beschouwd. De standaardformulier contracten beschikbaar in Australië verschillen in dit opzicht sterk, bijvoorbeeld:

  • de AS4000-1997 stelt contractanten in staat om een breed scala van voorwaarden te claimen; en
  • het Hia NSW Residential Cost Plus Building Contract laat alleen oppervlakte-of ondergrondomstandigheden toe of als er gesteente ter plaatse wordt gevonden.

de definitie van latente voorwaarden verschilt aanzienlijk van contract tot contract.

uit te voeren due diligence

de gebruikelijke situatie is dat een toestand van de locatie alleen als latent zal worden beschouwd indien de contractant redelijkerwijs niet op het bestaan ervan had kunnen anticiperen.

de belangrijkste variabele in deze vergelijking is de lengte waartoe de contractant geacht werd te gaan (in het kader van het contract) om de locatie op dergelijke voorwaarden te inspecteren.

twee factoren zullen richtsnoeren geven voor het niveau van de inspectie dat van een contractant wordt verwacht: contractuele bepalingen en specifieke instructies of onderhandelingen over bepaalde soorten uit te voeren onderzoeken. De contractuele bepalingen zullen waarschijnlijk gedetailleerd het niveau van zorg en inspanning die nodig is (d.w.z. “redelijk” of ” vindbaar door een bevoegde contractant), terwijl uw aanbestedingsdocumenten en schriftelijke instructies moeten de specifieke zoekopdrachten en tests die moeten worden uitgevoerd.

zoals altijd, zorg ervoor dat u alle instructies met betrekking tot het testen en het onderzoek van de locatie schriftelijk krijgt ondertekend door beide partijen.

een variatie voor een latente toestand claimen

zodra een onvoorziene toestand van de locatie wordt ontdekt, volgt gewoonlijk extra werk. Het is van cruciaal belang dat uw contract de rechten van de bouwer in deze situatie.

standaardformulieren hebben doorgaans betrekking op deze kwestie en stellen de contractant in staat om zowel een wijziging van de werken als een verlenging van de tijd aan te vragen, maar alleen wanneer zij een bepaald proces hebben gevolgd dat moet worden begrepen en nauwlettend moet worden gevolgd om geschillen te voorkomen.

wees u ervan bewust dat het niet tijdig indienen van een vordering ertoe kan leiden dat een deel van de vordering wordt verjaard.

Timing van uw onderzoek

locatie-omstandigheden, met name die met betrekking tot bodemdichtheid of stabiliteit, kunnen voortdurend variëren. Daarom kan het specifieke tijdstip waarop uw beoordeling van de site wordt geacht te zijn uitgevoerd, centraal staan in uw claim voor een variatie op de werken.

dit tijdstip zal gewoonlijk een van de volgende zijn::

  • de datum van indiening van de inschrijving;
  • de datum van de opdracht; of
  • een datum na de opdracht, die specifiek als beoordelingsdatum wordt vermeld.

Als u ervoor zorgt dat uw onderzoek zo dicht mogelijk bij de relevante datum wordt uitgevoerd, voorkomt u een deel van het risico dat u een bepaalde toestand van de locatie niet opmerkt.

hoe en wanneer moet ik een claim indienen met betrekking tot een latente aandoening?

het korte antwoord is: schriftelijk en zodra u een aandoening opmerkt die van invloed kan zijn op de werken. Afhankelijk van uw contract kan het echter zijn dat u bepaalde gegevens in uw kennisgeving moet verstrekken of verdere stappen moet ondernemen met betrekking tot de voorwaarde.

wanneer u een eigenaar van een latente aandoening op de hoogte stelt, moet u schriftelijke instructies vragen over de wijze waarop de aandoening moet worden behandeld.

wat als de toestand van de locatie zo moeilijk of gevaarlijk is dat de werkzaamheden niet kunnen worden voortgezet?

in het geval dat de site-conditie die u ontdekt de uitvoering van de werken onmogelijk maakt, is het van cruciaal belang dat u uw rechten begrijpt. Sommige standaardformulieren geven de contractant het recht om de baan te verlaten en de tot dan toe gemaakte kosten te ontvangen. Het is echter van cruciaal belang dat u zich houdt aan uw meldingsplicht om uw recht op die kosten te verstevigen.

indien u advies wenst over latente voorwaarden of contractvoorbereiding, aarzel dan niet om contact op te nemen met Morrissey Law + Advisory.

dit artikel werd voorbereid door Michael Morrissey en Pat Ireland.

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.