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Non era quello che mi aspettavo: Gestione delle condizioni latenti per gli appaltatori

Quali sono le condizioni latenti?

Le condizioni latenti in un progetto di costruzione si riferiscono a quelle condizioni che non possono essere identificate prima di stipulare un contratto. Di solito ciò significa le condizioni che non possono essere identificate dalla revisione della documentazione di progetto pertinente, in altre prove o indagini o durante un’ispezione di routine prima di intraprendere i lavori.

Le condizioni latenti includono condizioni come contaminazione, strutture sotterranee o roccia, densità del suolo, stabilità del sito e, in caso di ristrutturazioni o adattamenti, parti mal costruite dell’edificio esistente.

Se una particolare condizione del sito costituirà o meno una condizione latente che influenzerà i lavori dipenderà dalla definizione nel contratto.

I contratti di forma standard di solito definiscono condizioni latenti. Questi sono generalmente definiti in senso lato come condizioni del sito o dei suoi dintorni che sono materialmente diverse da quelle che avrebbero dovuto essere anticipate dal contraente, avendo cura della documentazione e delle indagini necessarie.

Chi è responsabile delle condizioni latenti?

In common law, un appaltatore di solito si assumerebbe tutto il rischio di condizioni latenti. Tuttavia, la maggior parte dei contratti di costruzione affronta la responsabilità di condizioni sconosciute e latenti.

La parte che sopporta il rischio di condizioni latenti è un’altra domanda che alla fine sarà determinata con riferimento al tuo contratto. Sta diventando sempre più comune per gli appaltatori assumere la maggior parte del rischio, poiché indagini complete sul sito come indagini geotecniche stanno diventando prassi comune durante il processo di gara.

Cosa includere nel mio contratto a copertura latente condizioni

Se sono in gara per un progetto particolarmente difficile del sito, in attesa di alcuni orrori nascosti sotto la superficie o altrove nel sito e dintorni, o semplicemente si vuole garantire che si non sono sul gancio per pagare qualsiasi extra opere rese necessarie dalle inevitabili e imprevedibili condizioni, è fondamentale che il latente condizioni clausola nel contratto copre alcuni elementi chiave:

  1. I tipi di latente patologie trattate dal Contratto;
  2. Il grado di due diligence previsto da voi come appaltatore; e
  3. Il processo di presentare una richiesta per una variazione dovuta a una condizione latente.

Tipi di condizioni considerate “latenti”

Assicurati che i dettagli del tuo contratto siano e non siano considerati una condizione latente. I contratti di forma standard disponibili in Australia differiscono notevolmente in questo senso, per esempio:

  • L’AS4000-1997 consente agli appaltatori di richiedere un’ampia gamma di condizioni; e
  • Il contratto HIA NSW Residential Cost Plus Building consente solo condizioni di superficie o sub-superficie o se la roccia si trova in loco.

La definizione delle condizioni latenti varia significativamente da contratto a contratto.

Due diligence da intraprendere

La posizione usuale è che una condizione del sito sarà considerata latente solo se il contraente non avrebbe potuto ragionevolmente prevedere la sua esistenza.

La variabile principale in questa equazione è la lunghezza a cui l’appaltatore doveva andare (in base al contratto) per ispezionare il sito per tali condizioni.

Due fattori forniranno indicazioni sul livello di ispezione previsto da un contraente; disposizioni contrattuali e istruzioni o trattative specifiche riguardanti determinati tipi di indagini da eseguire. Le disposizioni contrattuali saranno probabilmente dettagliare il livello di cura e lo sforzo che è richiesto (vale a dire. “ragionevole” o ” rilevabile da un appaltatore competente), mentre i documenti di gara e le istruzioni scritte dovrebbero dettagliare le ricerche e le prove specifiche che devono essere intraprese.

Come sempre, assicurati di ricevere istruzioni per quanto riguarda i test e le indagini sul sito per iscritto firmate da entrambe le parti.

Rivendicare una variazione per una condizione latente

Una volta scoperta una condizione imprevista del sito, di solito segue un lavoro extra. È fondamentale che il contratto dettagli i diritti del costruttore in questa situazione.

I contratti standard coprono tipicamente questo problema e consentono all’appaltatore di richiedere sia una variazione dei lavori che un’estensione dei tempi, ma solo se ha seguito un particolare processo che deve essere compreso e seguito da vicino per evitare controversie.

Essere consapevoli del fatto che la mancata rivendicazione in modo tempestivo può portare a una parte di tutto il reclamo essere bloccato.

Tempistica delle indagini

Le condizioni del sito, in particolare quelle relative alla densità o alla stabilità del suolo, possono variare costantemente. Pertanto, il particolare punto nel tempo in cui la tua valutazione del sito è stata eseguita può essere centrale per la tua richiesta di una variazione alle opere.

Questo punto nel tempo sarà di solito uno dei seguenti:

  • La data di presentazione dell’offerta;
  • La data del contratto; o
  • Una data successiva al contratto, che è specificamente dettagliata come data di valutazione.

Accertarsi di intraprendere le indagini il più vicino possibile alla data pertinente ti aiuterà a evitare il rischio di non notare una particolare condizione del sito.

Come e quando devo fare un reclamo riguardante una condizione latente?

La risposta breve è: per iscritto e non appena si nota una condizione che può influenzare i lavori. Tuttavia, a seconda del contratto, potrebbe essere necessario fornire determinati dettagli nella notifica o adottare ulteriori misure in relazione alla condizione.

Quando si informa un proprietario di una condizione latente, assicurarsi di richiedere istruzioni scritte su come la condizione deve essere trattata.

Cosa succede se le condizioni del sito sono così difficili o pericolose che i lavori non possono continuare?

Nel caso in cui la condizione del sito che scopri renda impossibile l’esecuzione dei lavori, è fondamentale che tu comprenda i tuoi diritti. Alcuni contratti di forma standard danno diritto al contraente di allontanarsi dal lavoro e ricevere il pagamento dei costi sostenuti fino a quel punto. Tuttavia, è fondamentale che tu rispetti i tuoi obblighi di notifica al fine di consolidare il tuo diritto a tali costi.

Se avete bisogno di consigli su condizioni latenti o la preparazione del contratto non esitate a contattare Morrissey Law + Advisory.

Questo articolo è stato preparato da Michael Morrissey e Pat Ireland.

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