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Ce n’était pas ce à quoi je m’attendais: Gérer les conditions latentes pour les entrepreneurs

Que sont les conditions latentes?

Les conditions latentes dans un projet de construction désignent les conditions qui ne peuvent être identifiées avant la conclusion d’un contrat. Habituellement, cela signifie les conditions qui ne peuvent pas être identifiées par l’examen de la documentation pertinente du projet, lors d’autres essais ou enquêtes, ou lors d’une inspection de routine avant d’entreprendre des travaux.

Les conditions latentes comprennent des conditions telles que la contamination, les structures souterraines ou la roche, la densité du sol, la stabilité du site et, dans le cas de rénovations ou d’aménagements, des parties mal construites du bâtiment existant.

La question de savoir si une condition particulière du site constituera ou non une condition latente affectant les travaux dépendra de la définition figurant dans votre contrat.

Les contrats de formulaire standard définissent généralement des conditions latentes. Ceux-ci sont généralement définis de manière générale comme des conditions du site ou de ses environs qui sont matériellement différentes de celles qui auraient dû être anticipées par l’entrepreneur, compte tenu de la documentation et des enquêtes nécessaires.

Qui est responsable des conditions latentes?

En common law, un entrepreneur assumerait généralement tous les risques liés aux conditions latentes. Cependant, la plupart des contrats de construction traitent de la responsabilité de conditions inconnues et latentes.

La partie qui supporte le risque de conditions latentes est une autre question qui sera finalement déterminée par référence à votre contrat. Il devient de plus en plus courant que les entrepreneurs assument la majorité des risques, car les enquêtes approfondies sur les sites, telles que les levés géotechniques, deviennent une pratique courante pendant le processus d’appel d’offres.

Que dois-je inclure dans mon contrat pour couvrir les conditions latentes

Que vous soumissiez pour un projet avec un site particulièrement difficile, que vous attendiez des horreurs cachées sous la surface ou ailleurs dans le site et les environs, ou que vous souhaitiez simplement vous assurer de ne pas payer pour des travaux supplémentaires rendus nécessaires par des conditions inévitables et imprévisibles, il est essentiel que la clause des conditions latentes de votre contrat couvre quelques éléments clés:

  1. Les types de conditions latentes couvertes par le Contrat;
  2. Le degré de diligence raisonnable attendu de vous en tant qu’entrepreneur; et
  3. Le processus de réclamation pour une modification due à une condition latente.

Types de conditions considérées comme « latentes »

Assurez-vous que votre contrat détaille ce qui sera et ne sera pas considéré comme une condition latente. Les contrats sous forme standard disponibles en Australie diffèrent considérablement à cet égard, par exemple:

  • L’AS4000-1997 permet aux entrepreneurs de réclamer un large éventail de conditions; et
  • Le contrat de construction HIA NSW Residential Cost Plus ne tient compte que des conditions de surface ou de sous-surface ou si de la roche se trouve sur le site.

La définition des conditions latentes varie considérablement d’un contrat à l’autre.

Diligence raisonnable à entreprendre

La position habituelle est qu’une condition du site ne sera considérée comme latente que si l’entrepreneur n’aurait pas pu raisonnablement prévoir son existence.

La variable principale de cette équation est la longueur à laquelle l’entrepreneur devait aller (dans le cadre du contrat) pour inspecter le site afin de détecter de telles conditions.

Deux facteurs guideront le niveau d’inspection attendu d’un entrepreneur; les dispositions contractuelles et les instructions ou négociations spécifiques concernant certains types d’enquêtes à effectuer. Les dispositions contractuelles détailleront probablement le niveau de soin et d’effort requis (c.-à-d. « raisonnable » ou « détectable par un entrepreneur compétent), tandis que vos documents d’appel d’offres et vos instructions écrites doivent détailler les recherches et les tests spécifiques qui doivent être entrepris.

Comme toujours, assurez-vous d’obtenir toutes les instructions concernant les essais et l’enquête sur le site par écrit, signées par les deux parties.

Réclamation d’une variation pour une condition latente

Une fois qu’une condition imprévue du site est découverte, des travaux supplémentaires s’ensuivent généralement. Il est essentiel que votre contrat détaille les droits du constructeur dans cette situation.

Les contrats types couvrent généralement cette question et permettent à l’entrepreneur de réclamer à la fois une modification des travaux et une prolongation du délai, mais uniquement lorsqu’ils ont suivi un processus particulier qui doit être compris et suivi de près pour éviter les litiges.

Sachez que le fait de ne pas faire une réclamation en temps opportun peut entraîner la prescription d’une partie de la réclamation.

Calendrier de vos investigations

Les conditions du site, en particulier celles relatives à la densité ou à la stabilité du sol, peuvent varier constamment. Par conséquent, le moment particulier auquel votre évaluation du site est considérée comme ayant été effectuée peut être au cœur de votre demande de modification des travaux.

Ce moment sera généralement l’un des suivants:

  • La date de soumission de l’offre;
  • La date du contrat; ou
  • Une date postérieure au contrat, qui est spécifiquement détaillée comme date d’évaluation.

En vous assurant d’entreprendre vos investigations le plus près possible de la date pertinente, vous éviterez une partie du risque de ne pas remarquer l’état d’un site en particulier.

Comment et quand dois-je faire une réclamation concernant une condition latente?

La réponse courte est : par écrit et dès que vous remarquez une condition susceptible d’affecter les travaux. Cependant, en fonction de votre contrat, vous devrez peut-être fournir certains détails dans votre notification ou prendre d’autres mesures en ce qui concerne la condition.

Lorsque vous avisez un propriétaire d’une condition latente, assurez-vous de demander des instructions écrites sur la façon dont la condition doit être traitée.

Que se passe-t-il si l’état du site est si difficile ou dangereux que les travaux ne peuvent pas continuer?

Dans le cas où l’état du site que vous découvrez rendrait impossible l’exécution des travaux, il est essentiel que vous compreniez vos droits. Certains contrats types autorisent l’entrepreneur à quitter le travail et à recevoir le paiement des coûts encourus jusqu’à ce moment. Cependant, il est essentiel que vous respectiez vos obligations de notification afin de consolider votre droit à ces coûts.

Si vous avez besoin de conseils sur les conditions latentes ou la préparation du contrat, n’hésitez pas à contacter Morrissey Law + Advisory.

Cet article a été préparé par Michael Morrissey et Pat Ireland.

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