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Eso no era lo que esperaba: Manejo de condiciones latentes para contratistas

¿Qué son condiciones latentes?

Las condiciones latentes en un proyecto de construcción se refieren a aquellas condiciones que no se pueden identificar antes de celebrar un contrato. Por lo general, esto significa las condiciones que no se pueden identificar mediante el examen de la documentación pertinente del proyecto, en otros ensayos o investigaciones, o durante una inspección de rutina antes de emprender las obras.

Las condiciones latentes incluyen condiciones como contaminación, estructuras subterráneas o roca, densidad del suelo, estabilidad del sitio y, en el caso de renovaciones o ajustes, partes mal construidas del edificio existente.

El hecho de que una condición particular del sitio constituya o no una condición latente que afecte a las obras dependerá de la definición en su contrato.

Los contratos de formulario estándar generalmente definen condiciones latentes. Por lo general, se definen en términos generales como las condiciones del lugar o sus alrededores que son materialmente diferentes de las que el contratista debería haber previsto, teniendo en cuenta la documentación y las investigaciones necesarias.

¿Quién es responsable de las condiciones latentes?

En el common law, un contratista generalmente asumiría todo el riesgo de condiciones latentes. Sin embargo, la mayoría de los contratos de construcción abordan la responsabilidad de las condiciones desconocidas y latentes.

La parte que asume el riesgo de condiciones latentes es otra cuestión que en última instancia se determinará por referencia a su contrato. Cada vez es más común que los contratistas asuman la mayor parte del riesgo, ya que las investigaciones exhaustivas del sitio, como los estudios geotécnicos, se están convirtiendo en una práctica común durante el proceso de licitación.

Qué incluir en mi contrato para cubrir condiciones latentes

Ya sea que esté licitando para un proyecto con un sitio particularmente difícil, esperando algunos horrores ocultos debajo de la superficie o en otro lugar del sitio y alrededores, o simplemente quiere asegurarse de que no está obligado a pagar por cualquier trabajo adicional que sea necesario debido a condiciones inevitables e imprevisibles, es fundamental que la cláusula de condiciones latentes en su contrato cubra algunos elementos clave:

  1. Tipos de condiciones latentes cubiertas por el Contrato;
  2. El grado de diligencia debida que se espera de usted como contratista; y
  3. El proceso de hacer un reclamo por una variación debido a una condición latente.

Tipos de condiciones consideradas «latentes»

Asegúrese de que su contrato detalla lo que se considerará y no se considerará una condición latente. Los contratos de formulario estándar disponibles en Australia difieren mucho en este sentido, por ejemplo:

  • El AS4000-1997 permite a los contratistas reclamar una amplia gama de condiciones; y
  • El Contrato de Costo Residencial Más Construcción de HIA NSW solo permite condiciones de superficie o subsuperficie o si se encuentra roca en el sitio.

La definición de condiciones latentes varía significativamente de un contrato a otro.

Diligencia debida

La posición habitual es que la condición de un sitio solo se considerará latente si el contratista no hubiera podido prever razonablemente su existencia.

La principal variable de esta ecuación es la longitud a la que se esperaba que llegara el contratista (con arreglo al contrato) para inspeccionar el lugar en busca de esas condiciones.

Dos factores proporcionarán orientación sobre el nivel de inspección que se espera de un contratista; las disposiciones contractuales y las instrucciones o negociaciones específicas sobre ciertos tipos de investigaciones que deben realizarse. Las disposiciones contractuales probablemente detallarán el nivel de cuidado y esfuerzo que se requiere (p. ej. «razonable» o «detectable por un contratista competente»), mientras que sus documentos de licitación e instrucciones escritas deben detallar las búsquedas y pruebas específicas que se llevarán a cabo.

Como siempre, asegúrese de recibir instrucciones sobre las pruebas y la investigación del sitio por escrito firmadas por ambas partes.

Reclamar una variación para una condición latente

Una vez que se descubre una condición imprevista del sitio, generalmente se sigue trabajo adicional. Es crucial que su contrato detalle los derechos del constructor en esta situación.

Los contratos de formulario estándar suelen cubrir esta cuestión y permiten al contratista reclamar tanto una variación de las obras como una extensión de tiempo, pero solo cuando han seguido un proceso particular que debe entenderse y seguirse de cerca para evitar disputas.

Tenga en cuenta que no presentar una reclamación de manera oportuna puede dar lugar a que se excluya parte de la reclamación.

Cronometraje de sus investigaciones

Las condiciones del sitio, en particular las relacionadas con la densidad o la estabilidad del suelo, pueden variar constantemente. Por lo tanto, el momento particular en el que se considera que se ha realizado su evaluación del sitio puede ser central para su reclamo de una variación de las obras.

Este punto en el tiempo generalmente será uno de los siguientes:

  • La fecha de presentación de la oferta;
  • La fecha del contrato; o
  • Una fecha posterior al contrato, que se detalla específicamente como la fecha de evaluación.

Asegurarse de que realice sus investigaciones lo más cerca posible de la fecha relevante le ayudará a evitar parte del riesgo de no notar una condición particular del sitio.

¿Cómo y cuándo debo hacer una reclamación con respecto a una condición latente?

La respuesta corta es: por escrito y tan pronto como note una condición que pueda afectar a las obras. Sin embargo, dependiendo de su contrato, es posible que se le solicite que proporcione ciertos detalles en su notificación o que tome medidas adicionales con respecto a la condición.

Cuando notifique a un propietario de una condición latente, asegúrese de solicitar instrucciones por escrito sobre cómo se va a tratar la condición.

¿Qué pasa si el estado del sitio es tan difícil o peligroso que los trabajos no pueden continuar?

En el caso de que la condición del sitio que descubra haga imposible la ejecución de las obras, es fundamental que comprenda sus derechos. Algunos contratos de formulario estándar dan derecho al contratista a abandonar el trabajo y recibir el pago de los costos incurridos hasta ese momento. Sin embargo, es crucial que cumpla con sus obligaciones de notificación para consolidar su derecho a esos costos.

Si necesita asesoramiento sobre condiciones latentes o preparación de contratos, no dude en ponerse en contacto con Morrissey Law + Advisory.

Este artículo fue preparado por Michael Morrissey y Pat Ireland.

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