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Das war nicht das, was ich erwartet hatte: Verwalten latenter Bedingungen für Auftragnehmer

Was sind latente Bedingungen?

Latente Bedingungen in einem Bauprojekt beziehen sich auf solche Bedingungen, die vor Vertragsabschluss nicht identifiziert werden können. In der Regel sind dies die Bedingungen, die nicht durch Überprüfung der relevanten Projektdokumentation, bei anderen Tests oder Untersuchungen oder bei einer routinemäßigen Inspektion vor der Durchführung von Arbeiten identifiziert werden können.

Latente Bedingungen können Bedingungen wie Kontamination, unterirdische Strukturen oder Gestein, Bodendichte, Stabilität des Standorts und im Falle von Renovierungen oder Ausbauten schlecht konstruierte Teile des bestehenden Gebäudes sein.

Ob ein bestimmter Standortzustand einen latenten Zustand darstellt, der die Arbeiten beeinflusst, hängt von der Definition in Ihrem Vertrag ab.

Standardformularverträge definieren normalerweise latente Bedingungen. Dies sind in der Regel allgemein definierte Bedingungen für den Standort oder seine Umgebung, die sich wesentlich von denen unterscheiden, die der Auftragnehmer unter Berücksichtigung der Dokumentation und der erforderlichen Untersuchungen hätte erwarten sollen.

Wer ist für latente Zustände verantwortlich?

Nach allgemeinem Recht würde ein Auftragnehmer normalerweise das gesamte Risiko für latente Bedingungen übernehmen. Die meisten Bauaufträge befassen sich jedoch mit der Verantwortung unbekannter und latenter Bedingungen.

Die Partei, die das Risiko latenter Bedingungen trägt, ist eine weitere Frage, die letztendlich anhand Ihres Vertrags festgelegt wird. Es wird immer üblicher, dass Auftragnehmer den Großteil des Risikos übernehmen, da umfassende Standortuntersuchungen wie geotechnische Untersuchungen während des Ausschreibungsverfahrens üblich werden.

Was in meinem Vertrag enthalten ist, um latente Bedingungen abzudecken

Ob Sie ein Projekt mit einem besonders schwierigen Standort ausschreiben, versteckte Schrecken unter der Oberfläche oder anderswo auf dem Gelände und in der Umgebung erwarten oder einfach nur sicherstellen möchten, dass Sie nicht für zusätzliche Arbeiten bezahlen müssen, die durch unvermeidbare und unvorhersehbare Bedingungen erforderlich sind, Es ist wichtig, dass die Klausel über latente Bedingungen in Ihrem Vertrag einige:

  1. Die Arten der vom Vertrag abgedeckten latenten Bedingungen;
  2. Der Grad der von Ihnen als Auftragnehmer erwarteten Sorgfaltspflicht; und
  3. Der Prozess der Geltendmachung eines Anspruchs auf eine Änderung aufgrund eines latenten Zustands.

Arten von Bedingungen, die als „latent“ gelten

Stellen Sie sicher, dass Ihr Vertrag angibt, was als latente Bedingung angesehen wird und was nicht. Die in Australien verfügbaren Standardformularverträge unterscheiden sich in dieser Hinsicht stark, zum Beispiel:

  • Die AS4000-1997 ermöglicht es Auftragnehmern, eine breite Palette von Bedingungen zu beanspruchen; und
  • Der HIA NSW Residential Cost Plus Building Contract erlaubt nur Oberflächen- oder Untergrundbedingungen oder wenn Gestein vor Ort gefunden wird.

Die Definition für latente Bedingungen variiert von Vertrag zu Vertrag erheblich.

Durchzuführende Sorgfaltspflicht

Die übliche Position ist, dass ein Standortzustand nur dann als latent angesehen wird, wenn der Auftragnehmer seine Existenz vernünftigerweise nicht hätte voraussehen können.

Die Hauptvariable in dieser Gleichung ist die Länge, bis zu der der Auftragnehmer (im Rahmen des Vertrags) erwartet wurde, um den Standort auf solche Bedingungen zu untersuchen.

Zwei Faktoren geben Hinweise auf das von einem Auftragnehmer erwartete Inspektionsniveau; vertragliche Bestimmungen und spezifische Anweisungen oder Verhandlungen über bestimmte Arten von durchzuführenden Untersuchungen. In den Vertragsbestimmungen wird wahrscheinlich detailliert beschrieben, wie viel Sorgfalt und Aufwand erforderlich ist (z. „angemessen“ oder „von einem kompetenten Auftragnehmer auffindbar“), während Ihre Ausschreibungsunterlagen und schriftlichen Anweisungen die spezifischen Recherchen und Tests, die durchgeführt werden sollen, detailliert beschreiben sollten.

Stellen Sie wie immer sicher, dass Sie alle Anweisungen zu Tests und Standortuntersuchungen schriftlich von beiden Parteien unterzeichnet erhalten.

Beanspruchung einer Variation für einen latenten Zustand

Sobald ein unvorhergesehener Standortzustand aufgedeckt wird, folgt normalerweise zusätzliche Arbeit. Es ist wichtig, dass in Ihrem Vertrag die Rechte des Bauherrn in dieser Situation aufgeführt sind.

Standardformularverträge decken in der Regel dieses Problem ab und ermöglichen es dem Auftragnehmer, sowohl eine Änderung der Arbeiten als auch eine Verlängerung der Zeit in Anspruch zu nehmen, jedoch nur, wenn er einem bestimmten Prozess gefolgt ist, der verstanden und genau befolgt werden muss, um Streitigkeiten zu vermeiden.

Beachten Sie, dass eine nicht rechtzeitige Reklamation dazu führen kann, dass ein Teil des gesamten Anspruchs verjährt.

Timing Ihrer Untersuchungen

Die Standortbedingungen, insbesondere in Bezug auf Bodendichte oder -stabilität, können sich ständig ändern. Daher kann der bestimmte Zeitpunkt, zu dem Ihre Beurteilung des Standorts als durchgeführt angesehen wird, für Ihren Anspruch auf eine Änderung der Arbeiten von zentraler Bedeutung sein.

Dieser Zeitpunkt ist normalerweise einer der folgenden:

  • Das Datum der Angebotseinreichung;
  • Das Datum des Auftrags; oder
  • Ein Datum nach dem Auftrag, das speziell als Beurteilungsdatum angegeben ist.

Wenn Sie sicherstellen, dass Sie Ihre Untersuchungen so nahe wie möglich am relevanten Datum durchführen, können Sie das Risiko vermeiden, einen bestimmten Standortzustand nicht zu bemerken.

Wie und wann sollte ich eine latente Erkrankung geltend machen?

Die kurze Antwort lautet: schriftlich und sobald Sie einen Zustand bemerken, der die Werke beeinträchtigen kann. Abhängig von Ihrem Vertrag müssen Sie jedoch möglicherweise bestimmte Details in Ihrer Benachrichtigung angeben oder weitere Schritte in Bezug auf die Bedingung unternehmen.

Wenn Sie einen Eigentümer über einen latenten Zustand informieren, stellen Sie sicher, dass Sie schriftliche Anweisungen anfordern, wie mit dem Zustand umgegangen werden soll.

Was ist, wenn der Zustand der Baustelle so schwierig oder gefährlich ist, dass die Arbeiten nicht fortgesetzt werden können?

Für den Fall, dass der Zustand der Website, den Sie feststellen, die Ausführung der Arbeiten unmöglich macht, ist es wichtig, dass Sie Ihre Rechte verstehen. Einige Standardformularverträge berechtigen den Auftragnehmer, vom Job wegzugehen und die Zahlung der bis zu diesem Punkt angefallenen Kosten zu erhalten. Es ist jedoch entscheidend, dass Sie Ihren Mitteilungspflichten nachkommen, um Ihr Recht auf diese Kosten zu festigen.

Wenn Sie Beratung zu Vertragsbedingungen oder Vertragsgestaltung benötigen, wenden Sie sich bitte an Morrissey Law + Advisory.

Dieser Artikel wurde von Michael Morrissey und Pat Ireland erstellt.

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