Amarengo

Articles and news

det var ikke, hvad jeg forventede: håndtering af latente forhold for entreprenører

Hvad er latente forhold?

latente forhold i et byggeprojekt henviser til de forhold, der ikke kan identificeres inden indgåelse af en kontrakt. Normalt betyder dette de forhold, der ikke kan identificeres ved gennemgang af den relevante projektdokumentation, i andre test eller undersøgelser eller under en rutinemæssig inspektion inden arbejdet udføres.

latente forhold fra inkluderer forhold som forurening, underjordiske strukturer eller sten, jordtæthed, stedets stabilitet og i tilfælde af renoveringer eller fit outs dårligt konstruerede dele af den eksisterende bygning.

hvorvidt en bestemt lokalitetsbetingelse vil udgøre en latent tilstand, der påvirker værkerne, afhænger af definitionen i din kontrakt.

standardformularkontrakter definerer normalt latente betingelser. Disse er normalt bredt defineret som betingelser for stedet eller dets omgivelser, der er væsentligt forskellige fra dem, der burde have været forventet af entreprenøren, med tanke på dokumentationen og de nødvendige undersøgelser.

Hvem er ansvarlig for latente forhold?

ved almindelig lov ville en entreprenør normalt påtage sig al risiko for latente forhold. Imidlertid behandler de fleste byggekontrakter ansvaret for ukendte og latente forhold.

den part, der bærer risikoen for latente forhold, er et andet spørgsmål, som i sidste ende vil blive bestemt ved henvisning til din kontrakt. Det bliver mere og mere almindeligt, at entreprenører påtager sig størstedelen af risikoen, da omfattende stedundersøgelser såsom geotekniske undersøgelser bliver almindelig praksis under udbudsprocessen.

hvad skal jeg medtage i min kontrakt for at dække latente forhold

uanset om du tilbyder et projekt med et særligt vanskeligt sted, forventer nogle skjulte rædsler under overfladen eller andre steder på stedet og omgivelserne, eller bare ønsker at sikre, at du ikke er på krogen for at betale for ekstra værker, der er nødvendige af uundgåelige og uforudsigelige forhold, er det kritisk, at klausulen om latente betingelser i din kontrakt dækker et par nøgleelementer:

  1. de typer af latente betingelser, der er omfattet af kontrakten;
  2. graden af due diligence forventes af dig som entreprenør; og
  3. processen med at gøre krav på en variation på grund af en latent tilstand.

typer af betingelser, der betragtes som “latent”

sørg for dine kontraktoplysninger, hvad der vil og ikke vil blive betragtet som en latent tilstand. De standardformularkontrakter, der er tilgængelige i Australien, adskiller sig meget i denne henseende, for eksempel:

  • AS4000-1997 giver entreprenører mulighed for at kræve en bred vifte af betingelser; og
  • HIA boligomkostninger Plus byggekontrakt tillader kun overflade-eller underoverfladeforhold, eller hvis der findes sten på stedet.

definitionen af latente forhold varierer betydeligt fra kontrakt til kontrakt.

Due diligence, der skal foretages

den sædvanlige holdning er, at en lokalitetsbetingelse kun betragtes som latent, hvis entreprenøren ikke med rimelighed kunne have forventet dens eksistens.

hovedvariablen i denne ligning er de længder, som entreprenøren forventedes at gå (under kontrakten) for at inspicere stedet for sådanne forhold.

to faktorer vil give vejledning om det forventede inspektionsniveau for en entreprenør; kontraktbestemmelser og specifikke instruktioner eller forhandlinger vedrørende visse typer undersøgelser, der skal udføres. Kontraktbestemmelserne vil sandsynligvis specificere det niveau af pleje og indsats, der kræves (dvs. “rimelig” eller ” synlig af en kompetent entreprenør), mens dine udbudsdokumenter og skriftlige instruktioner skal specificere de specifikke søgninger og test, der skal udføres.

som altid skal du sikre dig, at du får instruktioner vedrørende TEST og site-undersøgelse skriftligt underskrevet af begge parter.

krav om en variation for en latent tilstand

når en uforudset tilstand på stedet er afdækket, følger ekstra arbejde normalt. Det er afgørende, at din kontrakt beskriver bygherrens rettigheder i denne situation.

standardformularkontrakter dækker typisk dette problem og giver entreprenøren mulighed for at kræve både en variation af værkerne og en forlængelse af tiden, men kun hvor de har fulgt en bestemt proces, der skal forstås og følges nøje for at undgå tvister.

vær opmærksom på, at manglende krav rettidigt kan føre til, at en del af hele kravet udelukkes.

Timing dine undersøgelser

Stedforhold, især dem, der vedrører jordtæthed eller stabilitet, kan konstant variere. Derfor, det særlige tidspunkt, hvor din vurdering af stedet anses for at være udført, kan være centralt for dit krav om en variation af værkerne.

dette tidspunkt vil normalt være et af følgende:

  • datoen for afgivelse af bud;
  • datoen for kontrakten; eller
  • en dato efter kontrakten, der specifikt er beskrevet som vurderingsdatoen.

at sikre, at du foretager dine undersøgelser så tæt på den relevante dato som muligt, hjælper dig med at undgå en vis risiko for ikke at bemærke en bestemt stedstilstand.

hvordan og hvornår skal jeg gøre krav på en latent tilstand?

det korte svar er: skriftligt og så snart du bemærker en tilstand, der kan påvirke værkerne. Afhængigt af din kontrakt kan du dog blive bedt om at give visse detaljer i din anmeldelse eller tage yderligere skridt med hensyn til betingelsen.

når du giver en ejer besked om en latent tilstand, skal du sørge for at anmode om skriftlige instruktioner om, hvordan betingelsen skal håndteres.

hvad hvis tilstanden på stedet er så vanskelig eller farlig, at arbejdet ikke kan fortsætte?

i tilfælde af at den tilstand, du opdager, gør udførelsen af værkerne umulig, er det kritisk, at du forstår dine rettigheder. Nogle standardformularkontrakter giver entreprenøren ret til at gå væk fra jobbet og modtage betaling af de afholdte omkostninger indtil dette tidspunkt. Det er dog afgørende, at du overholder dine underretningsforpligtelser for at styrke din ret til disse omkostninger.

hvis du har brug for rådgivning om latente forhold eller kontraktforberedelse, så tøv ikke med at kontakte Morrissey lov + rådgivning.

denne artikel er udarbejdet af Michael Morrissey og Pat Ireland.

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret.